Für Gebäude, die ab dem 1. Juli 2020 angeschafft werden, hat die Regierung als konjunkturfördernde Corona-Maßnahme eine „beschleunigte“ Abschreibung vorgesehen. Dabei erhöht sich im ersten Abschreibungsjahr der für Gebäude zulässige Höchstsatz um das Dreifache und im zweiten Jahr um das Zweifache. Ab dem dritten Abschreibungsjahr gilt wieder der reguläre zulässige Höchstsatz. Die beschleunigte Abschreibung (Afa) gilt auch im außerbetrieblichen Bereich, sprich für Erwerber von Vorsorgewohnungen, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung  erzielen.

DIE ALLGEMEINE BERECHNUNG DER AFA

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zählen zu den sieben Einkunftsarten und unterliegen somit der Einkommenssteuer. Für die Bemessungsgrundlage dürfen die Ausgaben den Einnahmen gegenübergestellt werden. Aus steuerrechtlicher Sicht sind das u.a. folgende Ausgaben: Darlehenszinsen, Maklergebühren, Instandhaltungskosten und die Abschreibung.

Für das Gebäude kann eine Absetzung für Abnutzung geltend gemacht werden. Von den Anschaffungskosten einer Vorsorgewohnung können im Allgemeinen 40%  als Anteil für Grund und Boden abgeschrieben werden. Bei Gemeinden ab 100.000 Einwohner und bei denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis mind. € 400,- beträgt und wenn das Gebäude mehr als 10 Einheiten umfasst, sind 30% Wertanteil für Grund und Boden auszuscheiden. Bei bis zu 10 Einheiten sind ebenso 40% auszuscheiden.

Die Höhe der Abschreibung ist gesetzlich mit 1,5% festgelegt, was einer Nutzungsdauer von 67 Jahren entspricht.

WAS BEDEUTET DAS KONKRET?

Anhand einer Beispielrechnung veranschaulichen wir Ihnen den Effekt der beschleunigten Abschreibung. Wir wählen dafür eine Wohnung aus einem unserer aktuellen Projekte, dem Vorsorgeprojekt GATE 17 in Graz.

Eine 50 qm Wohnung kostet € 170.400,- (netto). Zu den Anschaffungskosten zählen auch sämtliche Nebenkosten dazu. In unserem Beispiel sind das zusätzlich € 14.500,- (Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr und Notarkosten für die Erstellung des Kaufvertrages). Die Anschaffungskosten betragen somit € 184.900,-.  Die Vorsorgewohnung wird mit € 40.000,- Eigenkapital finanziert. Der Rest wird mit Fremdkapital finanziert, um einen möglichst hohen Leverage-Effekt bzw. eine hohe Eigenkapitalrendite zu erzielen. Die monatlichen Mieterlöse betragen € 495,- (netto).

47 PROZENT STEUERERSPARNIS IM 1. JAHR

In der linken Spalte sehen Sie die gewöhnliche Berechnung der Bemessungsgrundlage und in der rechten Spalte sehen Sie die Berechnung mit dem dreifachen Afa-Satz im ersten Jahr. Aus steuerlicher Sicht bedeutet das in unserem Beispiel eine Minderung der Bemessungsgrundlage bzw. eine Steuererleichertung von 47%. Im zweiten Jahr haben Sie immerhin noch eine Ersparnis von 27%.

Wir beraten Sie sehr gerne zum Thema Zukunftsvorsorge. Hier gelangen Sie zum Vorsorgeprojekt GATE 17 in Graz.